Le nouvel article, intitulé « dans quels cas cela peut-il vous concerner ? », vient d’être publié.
Le principe du droit de préemption urbain (DPU) est simple : lorsqu’un propriétaire décide de vendre un bien, la commune a le droit de l’acquérir en priorité, en se substituant à l’acquéreur pressenti.
Ce droit est utilisé par les collectivités pour mener à bien des politiques d’intérêt général. Mais il peut mettre à mal un projet de vente ou d’achat.
Les conditions du DPU
Le droit de préemption urbain peut s’exercer uniquement à certaines conditions :
- Le bien doit être situé dans une commune dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) qui précise les zones où le DPU peut s’exercer (et figurer dans l’une de ces zones).
- La décision de la commune doit avoir un objectif légitime. C’est-à-dire qu’elle doit être motivée par un projet précis : équipement public, logement social, maintien ou extension d’activités économiques, sauvegarde du patrimoine, lutte contre l’habitat indigne…
Le bien doit être mis en vente. Tant que le propriétaire ne vend pas, le droit de préemption ne peut pas s’exercer.
La procédure
Le notaire chargé de la transaction transmet le projet de vente à la mairie de la commune où se trouve le bien, lorsque celui-ci se situe dans une zone soumise au régime du DPU. Cela prend la forme d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).
A la réception de la DIA, la commune dispose d’un délai de deux mois pour prendre sa décision.
Dans l’immense majorité des cas, aucune préemption n’est souhaitée, donc la vente suit son cours normal : 1 % des ventes seulement font l’objet d’une préemption.
Si la commune souhaite préempter le bien, deux possibilités existent. Soit elle accepte le prix du vendeur et la vente se fait au prix prévu à la collectivité. Soit elle propose un prix inférieur, que le propriétaire peut accepter ou contester.
S’il conteste, c’est un juge de l’expropriation qui est chargé de fixer la valeur du bien. Le propriétaire peut aussi choisir de renoncer à la vente, si le prix proposé ne lui convient pas.
Le contrôle par le juge
Toute décision de préemption est contrôlée par le juge administratif, qui vérifie la réalité du projet qui la motive.
Les préemptions aux raisons floues, sans preuve concrète de l’existence d’un projet public, sont systématiquement annulées. Dans ce cas, la vente peut se faire normalement.
Par ailleurs, l’acheteur ou le vendeur peuvent contester la validité de la décision de préemption devant le juge administratif. Mais cette procédure peut prendre beaucoup de temps.
Réponses aux interrogations des personnes en quête d’un avocat en immobilier
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